Die TGA hält nicht mehr so lange

Das hatte ich nicht bedacht. Ist aber ein wichtiger Punkt.

Leserzuschrift:

Danisch.de » Eine Frage zum Wohnungsbau

Hallo Herr Danisch,

als langjähriger Vorstand einer Wohnungsgenossenschaft möchte ich Ihnen noch ein paar interessante Punkte mitgeben.

Die Amortisationsdauer eines Wohngebäudes ist mit 50 Jahren festgelegt. Heißt im Klartext der Schröterregierung von Hans Eichel (?) verfügt, dass die bis dahin 4-prozentige AfA auf 2 Prozent abgesenkt wurde. Bringt mehr Gewinn, damit mehr Steuern. Hat aber schon immer einen typischen Sozen-Rückschlag. Denn das Dumme dabei ist, dass 50 Jahre Amortisation für das Gesamtgebäude technisch nicht funktionieren. Die TGA = technische Gebäudeausrüstung hält nicht mehr so lange. Man kann deren Standzeit mit etwas über 35 Jahren ansetzen. Mittlerweile werden je nach Ausstattungsgrad 35-40 Prozent der gesamten Gestehungskosten von der TGA bestimmt. Das führt zu dem Problem, dass nicht abgeschriebene Restwerte in der Bilanz stehen. Die technischen Anlagen sind also verschlissen aber nicht abgeschrieben sind. Ergo keine bilanziellen Mittel zur Erneuerung da sind. Das führt zu bilanziellen Problemen.

In der Niedrigzinsphase wurde mit 1-2 Prozent Tilgung gearbeitet. Da kaum Zinsen anfielen, deren Tilgung im Zusammenhang mit der annuitätischen Finanzierung zu einer sich stetig steigernden Tilgung führen, dauert eine Finanzierung schnell mal 40 Jahre, während die Nutzung der TGA bei 37,5 Jahren endet.
Wie schreiben Sie immer so schön? Wir sind im Eimer.

Gruss,
[…]

PS: Dank der Wärmedämmverbundsysteme aus Styropor sind unsere Städte weder gegen Bomben noch gegen eine Entzündung im Bürgerkrieg resistent. Dresden 1945 mit einem ähnlichen Angriff heute zu vergleichen, ist kaum vorzustellen.

Ja, das ist ein wesentlicher Punkt.

Früher, etwa ab Einführung von Strom und Zentralheizung, hat man Gebäude so gebaut, dass die damit eigentlich über die Lebensdauer auskommen. Ich kenne jemanden, der ein seit Generationen vererbtes Haus besitzt, und der neulich mal Stromleitungen austauschen ließ, weil die Leitungen noch mit Wachs und Papier umwickelt waren, weil es damals noch keine Plastikkabel gab, so alt waren die schon, und das Wachs inzwischen zerbröselte.

Wenn man sich überlegt, wie hochtechnisiert Häuser heute sind, Fußbodenheizung, elektrische Rolläden, Kat5-Verkabelung (die im Prinzip auch schon veraltet ist), statt Telefonkabeln und Fernsehkabeln inzwischen Glasfasern, Smarthome, Thermostate in den Zimmern und so weiter und so fort, Kunststofffenster, Einbauküchen, ist das in der Tat ein Problem.

Erinnert mich an Autos, denn da kenne ich das Syndrom, dass das Auto an sich noch gut ist, aber die Elektronik und das Autoradio völlig veraltet, und man kein Aktuelles mehr zu kaufen bekommt oder der Umbau mehr kostet, als das Auto noch wert ist.

Das wird aber auch fiskalisch lustig. Denn wenn die Gebäude per Restwert in der Bilanz mit höheren Wert stehen, als sie durch Abnutzung tatsächlich noch haben (und unsere neue Bewohnerschaft nutzt die Gebäude bekanntlich sehr viel schneller ab, wenn man den Fotos in den Social Media glauben kann, ich habe so etwas in Karlsruhe in einem Neubau mal erlebt, in den ich mit Erstbezug eingezogen und nach 5 Jahren wieder ausgezogen bin, und in der gleichen und gleich ausgestatten Wohnung darunter ein Sozialhilfeempfänger im Dauersuff gewohnt hat, der die gesamte Wohnung verwüstet hat), was heißt das dann?

Es heißt, dass die Eigentümer dann, wenn die Dinger am Ende sind, eine Sonderabschreibung vornehmen oder Verlust verzeichnen werden, und damit für lange Zeit keine Steuern zahlen werden. Im Prinzip hat man über diesen Buchhaltungstrick in den letzten 20 Jahren zuviel Steuern kassiert, aber nicht bedacht, dass das über die überhöhten Buchwerte irgendwann anbrennt.

Ich weiß von einem Fall, in dem ein Schornsteinfeger mit Polizei in ein Wohngebäude eingedrungen ist, weil der Eigentümer die Heizung nicht erneuerte und nicht warten ließ, diese schon nicht mehr betreiben durfte, um die Heizung stillzulegen. Es ist nicht weithin bekannt, aber Schornsteinfeger dürfen und müssen sowas.

Das kann also durchaus sein, dass da in den nächsten Jahren noch vielen Heizungen nicht mehr betrieben werden dürfen, Umweltschutz und so, aber das Geld oder der Strom fehlen, um Wärmepumpen und so weiter einbauen zu lassen, oder auch die Wärmepumpen selbst, dass das die Amortisation einfach nicht mehr hergibt, und dann entweder Gebäude nicht mehr bewohnt werden dürfen, oder die Regierung den ganzen Klimazauber, der das Land ruiniert hat, dann wieder aufgeben müssen.

Da würde ich sogar darauf wetten, dass die Regierung über kurz oder lang das Klimathema komplett fallen lässt, weil es finanziell und von der verfügbaren Arbeitsleistung nicht durchzuhalten ist, und außer einem Billionenschaden nichts davon bleibt.

Es ist aber interessant, dass da über die zu niedrige Abschreibung die Regierungen seit Schröder quasi Geld aus der Zukunft gestohlen haben.

Wenn aber nun die technische Ausstattung nur knapp über 35 Jahre hält, und die um die 40 Prozent der Baukosten ausmacht, und ich vermute, inzwischen eher noch mehr, und dann noch Umweltschutz- und Sanierungspflichten dazukommen, könnte das sein, dass der reale Wert der Immobilie im Prinzip bei Null ist, weil der Aufwand zum Weiterbetrieb (= Renovierung und Erneuerung der technischen Ausstattung) teurer als der Restwert ist. Und sie dann eben weder verkauft, noch renoviert werden können.

Es könnte dazu führen, dass die Nutzungsdauer von Gebäuden weit unterhalb von 100 Jahren liegen dürfte.

Das wird sicher lustig.

Denn wir schaffen es nicht nur nicht, genug neue Gebäude zu bauen. Wir werden es nicht mal mehr schaffen, substanziell noch nutzungsfähige Gebäude nach 40 Jahren zu renovieren, neu auszustatten, an die absurden Umweltgesetze anzupassen.

Bei, wohlgemerkt, unbegrenzter Zuwanderung.